2 взгляда на рынок недвижимости США в наше время

2 взгляда на рынок недвижимости США в наше время

Сообщение Максим Пантелеев » 08.12.2013, 07:15

Александр Жилевский, директор агентства «Выбор-недвижимость», почетный член РГР, член Национального Совета РГР, лауреат Почетного знака им. Кудрявцева: (после поездки на Конгресс НАР США в ноябре 2013г., тезисно)

Американский риэлторский бизнес кардинально изменился. Я такого не ожидал. Стал иным по самым принципиальным вопросам.

Раньше мультилистинговая система была единой на территории США, то теперь она разделилась на базы данных ассоциаций, сформированные по территориальному принципу.

Раньше комиссионные были 8 %, и это только за риэлторскую услугу, то сейчас они составляют 4-5 %.

Раньше считалось дурным тоном, чтобы один агент в сделке представлял интересы и продавца и покупателя одновременно, то теперь это обычная практика.

Раньше агент подписывал договор с продавцом, и был обязан разместить продаваемый объект недвижимости в мультилистинговой системе в течение 24 часов, то теперь этот срок существенно увеличился – до 10 дней. При этом получили развитие хорошо знакомые нам всем бесплатные доски объявлений.

Источник: http://news.ners.ru/amerikanskiy-rielto ... hidal.html
Аватара пользователя
Максим Пантелеев
 
Сообщения: 971
Зарегистрирован: 31.08.2012, 12:31
Откуда: г.Челябинск (Компания АВИТАЛЬ)

Re: 2 взгляда на рынок недвижимости США в наше время

Сообщение Максим Пантелеев » 08.12.2013, 07:26

Светлана Столярова, живет и занимается риэлторской деятельностью в Америке с 1998 года. Лицензированный брокер по продаже недвижимости в штате Огайо, США. Создатель и руководитель компании Local-n-Global Realty, .... (ответное мнение, выборочно):

Автор мнения увидел то, что захотел увидеть, и не очень смотрел на все остальное. Один только вывод, что "ничего нового на американском рынке оказания риэлторских услуг я не увидел", говорит о направленности взгляда. Хотя не исключаю и журналистской интерпретации сказанного.

В тексте есть много очень точных наблюдений, но встречаются и преувеличения, неправомерные обобщения и неточности, впрочем, неточности вполне извинительны- все же это мнение гостя, а не участника событий. Так, г-н Жилевский почему-то считает, что раньше в Америке была единая МЛС, а сейчас она раздробилась. В реальной жизни все почти ровно наоборот: всю жизнь в Америке были локальные и региональные мультилистинговые системы, а в последние годы пошла тенденция к укрупнению МЛС через их объединение. Несмотря на это, в США существует около 900 МЛС. И до национальной МЛС никогда дело не доходило, вероятно, за ненадобностью.

Не очень точна информация по поводу размера комиссии. И нынешние 5% и даже 4% в деньгах порой сильно превышают те прежние, 11-летней давности 7-8%, о которых вспоминает наш уважаемый гость. В Лос Анжелесе, где дом стоил 350 тысяч, а сейчас продается за 900 тысяч, комиссия риэлторов в деньгах не упала, а выросла. В регионах же с более доступными ценами размер комиссии в процентах не уменьшился, а, напротив, увеличился, особенно если учитывать фиксированное в долларах вознаграждение, которое предлагается за продажу совсем недорогих объектов, принадлежащих банкам. Реальный пример из жизни: дом продан банком за 5 тысяч долларов, комиссия риэлторам составила 3 тысячи. Для сохранения спокойствия в процентах лучше эту комиссию не считать :).

Кроме того, есть категория продавцов, которые в прежние времена никогда не нанимали риэлтора для продажи дома или квартиры, а делали все сами. Теперь же они предпочитают нанять недорогого представителя, который предложит лимитированные услуги - фактически, описание объекта и ввод данных в МЛС - за совсем небольшие деньги, но агенту покупателя предложит по-прежнему вполне достойную комиссию. Для примера: агент подписывает с собственником эсклюзивный договор, в котором предполагается 3.5% комиссии, распределяемой таким образом: 0.5% - АН продавца и 3 % - АН покупателя (либо все 3.5% агенту продавца, если покупатель предпочтет быть непредставленным собственным агентом).

Сделки, в которых и продавец, и покупатель используют одного и того же агента, а риэлтор выступает в роли двойного агента, действительно, участились, и не только в случаях, подобных описанному выше, когда агент продавца стремится заработать всю комиссию от продавца, чтобы получить не 0.5, а 3.5%. И у традиционных, полносервисных (и полнокомиссионных) агентов двойные сделки случаются. Но всегда ли они - зло? И всегда ли причина двойного агентства - жадность агента? Ведь чаще всего двойные сделки случаются у зрелых, опытных и умелых агентов, которые и так зарабатывают очень прилично. Наблюдения за нашим рынком показывают, что двойное агентство позволяют себе очень хорошие агенты, которые умеют тактично и твердо отстаивать интересы всех сторон в сделке и доводить ее до счастливого завершения. Мало того, в дальнейшем получают отличные рекомендации от обеих сторон - и от продавцов, и от покупателей. Хороший агент - это не только креативный рекламщик для своего клиента-продавца, но и этичный агент, который понимает главный принцип профессионала: ко всем участникам сделки относиться честно, справделиво и заинтересованно. А уж соблюдение конфиденциальности всех участников - одновременно и норма, и высший пилотаж, к которому готовы только самые натренированые и уверенные агенты (при условии, конечно, что брокер, читай: директор АН - разрешает двойные сделки всем или части своих агентов).

Срок ввода данных о новых эксклюзивах и об изменениях в статусе существующих во многих МЛС и в самом деле увеличился. Однако, все МЛС - локальны, и правила у всех отличаются. В нашей МЛС Северо-Восточного Огайо, к примеру, срок ввода равен 72 часам, что и в самом деле дольше, чем было раньше, когда нам давалось 48 часов. Никакой конспирации или тайного заговора против кооперирующих агентов в этом нет. Есть небольшое послабление в правилах, пролоббированное, как правило, крупнейшими компаниями, которые в силу величины своего бизнеса имеют более развитую бюрократическую структуру, а потому не всегда могут уложиться в жесткие правила МЛС. Не очень это здорово, потому что нарушает целостность картины рынка, но, увы, лучше принять неповоротливость самых крупных игроков на рынке как данность, чем потерять их как партнеров.

Серьезным игроком на рынке уже стали банки как самые крупные домовладельцы Америки. Второй серьезный новый игрок - порталы по недвижимости, в частности, Зиллоу и Трулия, которые ломают динозаврскую неповоротливость риэлторского бизнеса и очень прислушиваются к голосу и потребителей, и самих риэлторов, предлагая удобные и воистину революционные сервисы для тех и других. Зиллоу и Трулия уже уверенно занимают первое и второе места по посещаемости, однако продолжают вливать ежемесячно десятки миллионов в рекламу и продвижение. "Холодная война", акт следующий. Реалтор.ком из лидера на информационном рынке по недвижимости превращается в догоняющего, копирующего лидеров аутсайдера, несмотря на все удивительные инновации последних месяцев, типа мобильного приложения с сервисом Area scout, которое позволяет видеть все активные и проданные листинги в месте нахождения человека с мобильным девайсом . Но Реалтор.ком - это, увы, частная лавочка, хоть и носит арендованное у риэлторской ассоциации имя, а потому заинтересован сначала в прибыли, а потом уже в политике :).

Надо четко отдавать себе отчет в том, что из картины нового мира, уверенно рисуемой порталами типа Зиллоу и Трулия, риэлторы пока не исключаются полностью главным образом потому, что ПОКА объединены и через МЛСы предлагают гораздо более совершенный сервис клиентам, чем те могут предложить себе сами, даже пользуясь услугами и информацией, предоставляемой порталами.

Выводы.

Довольно рано делать выводы о том, что российским риэлторам не стоит создавать мультилистинг, особенно основываясь на утверждении, что "..сам принцип мультилистинга, когда агент получает комиссионные фактически за то, что внес информацию об объекте недвижимости в закрытую базу данных, после чего следует его продажа, уже не работает".

Принцип мультилистинга и роль современного риэлтора - это немного о другом.

Если г-н Жилевский считает, что роль риэлтора - чисто информационная, то он прав в своих пессимистичных выводах и прогнозах. Агенты - инфо-посредники действительно отстали от поезда и подбирают крохи от тех немногих, кто на поезд никогда не садился и не собирался.

У современных же риэлторов, которые изучают и видят перспективы, кто понимает, что опасность - не в объединении, а в потере рынка вообще, работы еще очень много. Рынок потребности в риэлторской услуге велик. Потенциальные клиенты ищут и ждут помощи. Те, кто не нашли достойного предложения помощи, начинают искать инструменты, позволяющие решить проблему самостоятельно.

Риэлторам давно надо понять, что главным конкурентом неорганизованного риэлторства является не другой риэлтор, не мифический ЧМАК, а сам потенциальный клиент - продавец и покупатель квартиры или дома. Помочь современному потребителю в решении его сложных и финансово значительных проблем может только агент, принадлежащий к сильной , могущественной и способной предлагать реальные рабочие инструменты и реальные политические решения организации.

Источник: http://prorealty.ners.ru/2013/12/rinok- ... ltorov.php
Аватара пользователя
Максим Пантелеев
 
Сообщения: 971
Зарегистрирован: 31.08.2012, 12:31
Откуда: г.Челябинск (Компания АВИТАЛЬ)

Re: 2 взгляда на рынок недвижимости США в наше время

Сообщение Сергей Власенко » 08.12.2013, 21:05

Как интересно бывает в жизни: едут люди в одно время, в одно и тоже место и привозят домой противоположные впечатления... Так видно случилось и во время последней поездки делегации РГР на конгресс NAR в США в ноябре 2013 года, в которой я тоже смог принять участие. Поэтому сейчас особенно интересно узнать мнение коллег, которое у них сложилось после этой поездки и сопоставить со своим собственным.

Хочу заметить, что это была 4 поездка в США и только в этот раз мне очень повезло провести день в дружеском общении с брокером, который уже более 10 лет в бизнесе, является членом комитета по международным связям ассоциации риэлторов Лос Анджелиса и самое главное являющегося нашим бывшим соотечественником. Наверное именно по этому он очень любезно потратил день своего времени, возил нас по самым красивым местам и рассказывал нам как же на самом деле устроен рынок недвижимости США, как он регулируется и как работает МЛС.
Сейчас я не возьмусь пересказывать полученную за 8 часов информацию, но поделюсь наиболее интересными моментами этой беседы.

Краеугольный камень в регулировании рынка недвижимости в США это лицензирование риэлторской деятельности на территории штата. Каждый агент и брокер обязан пройти платный курс обучения и сдать экзамен в виде теста, с начала в аккредитованном учебном заведении, за тем государственный в лицензирующем органе. Лицензия дает право на работу на территории штата сроком на 3 года ( затем нужно снова сдавать тест) У брокера вопросов больше и он должен иметь определенный стаж в качестве агента. Получив лицензию агент предлагает свои услуги брокерам, так как сам не имеет права совершать сделок с недвижимостью и подписывать документы. Брокер принявший агента на работу обязан забрать у агента лицензию и в течении 10 дней сообщить в лицензирующий орган о том, что лицензия агента находится у него. Как правило контракт на определенных условиях подписывается с агентом на год. Потом либо продляется или нет. При увольнении старый брокер отдает агенту лицензию, новый забирает о чем каждый обязан сообщить в лицензирующий орган. И брокер и агент обязаны застраховать свою ответственность. Перед клиентов ответственность несет всегда брокер, а агент может нести ответственность только за ущерб причиненный брокеру. Клиент в США имеет колоссальную защищенность: достаточно сказать, что столовая 19 метров, а по факту окажется 18,2 этого вполне достаточно что бы брокер оказался в суде... Если брокер ответил так, что по данным предоставленным мне собственником...., то в суде окажется собственник.

В США очень высока роль ассоциаций. Их членами являются не компании, а брокеры и агенты. Каждый платит свой членский взнос. Это порядка 200-300$ в местную ассоциацию в год и примерно столько же в Национальную. С учетом того, что в США более 1 000 000 риэлторов имеет лицензию и являются членами NAR то становится понятно, что при бюджете 200-300 мил. дол. В год это очень мощная с точки зрения возможности лоббировная своих интересов и оказания сервисов организация с которой считаются даже президенты.

Всегда думал, что в США риэлторы обязаны быть членами ассоциации... Оказалось нет. Это дело добровольное. Вопрос только в том, что проведение любой сделки требует заполнения нескольких десятков форм и проведения экспертиз. Причем они должны быть сделаны в определенной последовательности и с соблюдением сроков. Правила часто меняются... Все это можно бесплатно получить в ассоциации... Или покупать каждую форму отдельно если ты не член. Еще сложнее с этим разобраться владельцу если ему вдруг пришла мысль сэкономить на риэлторе.

Очень интересен механизм саморегулирования. Любой брокер, клиент может пожаловаться в ассоциацию и после рассмотрения вопроса на комитете ассоциации может быть отправлен запрос в лицензирующий орган на приостановку или аннулирование лицензии.
В МЛС кроме информации о объектах, каждый участник может видеть информацию о контр агенте: когда получил лицензию, были ли приостановки, сколько он провел сделок и каких... Во общем беря на работу агента берешь уже не кота в мешке. Вся эта информация открыта для профессионального риэлторского сообщества и предоставляется лицензирующим органом.

Теперь пара слов о электронных досках объявлений. Да они в Америке тоже есть, но основной источник информации это все же МЛС. Площадки лишь забирают из млс информацию ( за это им не платят) и с мелким телефоном агента размещают их у себя, продавая крупные рекламные места другим агентам которые находясь в МЛС могут рассчитывать на совместную сделку.

Вообщем хочется сказать, что подробно изучив опыт коллег, которые несмотря на развитие интернета держат 95 % сделок за собой, нам еще очень рано говорить о создании цивилизованного рынка недвижимости в России....
Аватара пользователя
Сергей Власенко
 
Сообщения: 721
Зарегистрирован: 29.08.2012, 14:31
Откуда: Электросталь

Re: 2 взгляда на рынок недвижимости США в наше время

Сообщение Сергей Власенко » 09.12.2013, 09:54

Вопрос №1 - как на практике происходит прием агента на работу в агентство:

- заключается ли контракт (договор) между агентом и брокером? на какой срок? важнейшие положения контракта?


Агент сам выбирает у какого брокера он предпочитает работать. Иногда брокерские офисы размещают рекламу о наборе агентов, чаще агент приходит в офис и предлагает свои услуги. При приеме агента на работу с ним заключается контракт, как с независимым работником, срок контракта один год. Независимый работник (контрактор) означает, что работодатель не оплачивает медицинскую страховку и пенсионные планы. На практике контракт может быть разорван в любое время, обычно никто этому не препятствует. Подводным камнем является то, что по закону, во время работы на брокера, все контракты на покупку или на продажу недвижимости заключенные агентом, принадлежат брокеру. Агент уходя от брокера остается без уже заключенных контрактов. На практике открытые и находящиеся в эскро, контракты на покупку или продажу, доводятся до конца, контракты на покупку при наличии покупателя, который только ищет что купить, легально контрактами не являются и покупатель остается с агентом. Kонтракты на продажу заключаются, ОТ ИМЕНИ БРОКЕРА, перед выставлением продаваемой недвижимости на МЛС и поэтому юридически принадлежат брокеру. Имейте ввиду, что вся документация на покупку или продажу недвижимости заключается от имени брокера, и подписывается как агентом так и брокером или менеджером офиса. Эскро не пропустит бумаги на которых стоят не все подписи. (Я, на этой неделе попробую найти мой старый контракт с брокером, отсканировать и отправить вам. Кстати, я отправил Анне, большой пакет договоров и приложений об обязательном раскрытии информации.)

- лицензионная карточка остается у агента или сдается брокеру?

По закону, лицензионная карточка обязана хранится у брокера.

- уведомляет ли брокер Бюро по недвижимости о том, что агент работает у него?
- как происходит увольнение? уведомляется ли Бюро по недвижимости, что агент уволился?


По закону, агент может работать только под надзором брокера. Брокер от которого ушел, или был уволен агент, в 10 дневный срок обязан сообщить об этом в Бюро по Недвижимости, а брокер к которому агент поступил на работу в 5 дневный срок обязан сообщить об этом в Бюро по Недвижимости. Если такие сведения не поступают по вине брокера, его наказывают $$$. Если агент ушел от одного брокера и не сдал лицензию другому брокеру, Бюро по Недвижимости приостанавливает действие лицензии агента до тех пор пока он не найдет брокера которому он сдаст свою лицензию.

Так как контракт обновляется ежегодно то при отсутствии каких либо нарушений его просто могут не продлить. Если есть какое-либо нарушение, то брокер может не просто уволить агента, но еще и сообщить в Бюро по Недвижимости о нарушении и ходатайствовать о прекращении действия лицензии. Если агент нанес материальный ущерб клиенту и этот ущерб больше чем покрывает страховой полис агента, то брокер перекрывает эту разницу за счет своей страховки или своего страхового фонда и держит лицензию агента до тех пор пока тот не возместит ущерб.

Отзыв и другие ограничения на действие лицензии производятся электронно Физически лицензия может находится на руках. Каждые 4 года лицензия обновляется. Для обновления лицензии нужно пройти курс утвержденный Бюро по Недвижимости, сдать экзамен (открытая книга). Все это электронным способом (на компьютере), все сведения передаются в БюроНедвижимости. Он же и печатает новую лицензию. Цена - $50-$70 обучение, не помню точно сколько за обновление лицензии, что то около $120-$150.

- задействована каким-то образом ассоциация при приеме/увольнении агента (передается ли информация о приеме агента на работу в ассоциацию и т.п.)?

К приему агентов ассоциация никакого отношения не имеет. К увольнению только в том случае если на агента поступила жалоба, и дисциплинарная комиссия ассоциации, в ходе слушаний, признала его виновным в серьезном нарушении, ассоциация может ходатайствовать перед Бюро по Недвижимости об ограничении лицензии, о временном отзыве лицензии, или о лишении лицензии. Информация о приеме агента в ассоциацию не передается, хотя МЛС раз в году собирает у брокеров сведения о том какие агенты в каком офисе работают. На сайте Бюро по Недвижимости можно узнать всю информацию о любом лицензированном агенте/брокере. Когда и какая лицензия выдана, срок окончания действия (продления) лицензии, какие дисциплинарные взыскания накладывались. Это открытая для публики информация. Для ее получения необходимо знать фамилию или номер лицензии. По закону, номер лицензии обязан быть напечатан на визитке или любой рекламной продукции (печатном или видео носителе).

Вопрос №2 - как происходит получение лицензионной карточки:

- какой орган производит обучение? прием экзамена?

Обучение на обе лицензии агентскую и брокерскую платное производится частными компаниями (иногда крупными брокерскими фирмами), компании должны быть сертифицированны Бюро по Недвижимости. Агентские и брокерские Экзамены проводятся в два этапа. Первый этап, сдача экзаменов в обучающей школе. Если экзамен сдан успешно, школа уведомляет Бюро по Недвижимости. Бюро по Недвижимости допускает к сдаче госэкзамена.

- срок обучения, стоимость для агента/брокера;

На агента срок обучения 3-4 кмесяца, цена в мое время была $350, сейчас, я слышал $500
Для того чтобы быть допущенным к сдаче брокерского экзамена надо или отработать 2 года агентом, после этого прослушать курс и сдать 7 экзаменов в школе, или без отработки 2х лет окончить специальный курс в колледже, сдать экзамены, после этого школа или коледж уведомит Бюро по Недвижимости, и Бюро допустит к сдаче госэкзамена.

- какова процедура экзамена? на компьютере? по билетам?

Обновление лицензии на компьютере, Все школьные экзамены, экзамены в коледже и госэкзамены сдаются скантронами (вопрос - 4 ответа, выбери правильный и заштрихуй окошко). Госэкзамены сдаются безлично, имен нет только номер студента.

- количество вопросов на экзамене для агента, для брокера;

Госэкзамен 100 вопросов для агента 75% проходная оценка. Для брокера, было 100, сейчас 125 вопросов 80% проходная оценка. Время 3,5 часа.

- на какой срок выдается лицензия;

на 4 года, смотри выше

- существует ли система контроля (со стороны государства, ассоциации) за работой агента;

Системы контроля как таковой нет, если не считать жестко отрегулированную систему стандартных контрактов и всех необходимых к ним дополнений. Причем если вы не хотите заполнять общепринятые и рекомендованные (добровольно - принудительно) стандартные для купли-продажи формы, то вы никогда не закроете сделку, во первых ни брокер ни эскро не возьмут на себя риск, во вторых встречный брокер никогда не отдаст своему агенту деньги пока агент не предоставит специальному координатору необходимый перечень подписанных документов, которые, как я уже писал, координатор передаст на подпись брокеру. Если на агента или брокера клиент пожалуется в Aссоциацию или Бюро по Недвижимости, тогда выплывают кодекс этики и стандарты профессиональной практики, правила МЛС. Если агент/брокер член какой либо ассоциации риэлторов, то он попадает под юрисдикцию ассоциации, если он не член ассоциации но член МЛС (99%) то тогда он через МЛС попадает под правила МЛС и стандарты профессиональной этики. И в любом случае он попадает под юрисдикцию Бюро по Недвижимости

- существует ли какой-либо государственный нормативный документ, регулирующий деятельность агента и его отвественность?

Гражданский кодекс, уголовный кодекс, Кодекс этики и стандартов практики национальной ассоциации риэлторов (дисциплинарные наказание)
Аватара пользователя
Сергей Власенко
 
Сообщения: 721
Зарегистрирован: 29.08.2012, 14:31
Откуда: Электросталь

Re: 2 взгляда на рынок недвижимости США в наше время

Сообщение Сергей Власенко » 12.12.2013, 10:17

Друзья, вот еще одно мнение о рынке недвижимости США от участника последнего бизнес тура:


Алексей Макаров. Взгляд на витрину риэлторского бизнеса в США

Сколько бы мы ни говорили о том, что бизнес в России и Америке – это две большие разницы, заокеанские тенденции и опыт в сфере риэлторской деятельности по-прежнему заслуживают у нас самого пристального внимания.

Своеобразной витриной риэлторского бизнеса в Штатах является ежегодный Конгресс Национальной ассоциации риэлторов США, который прошел в Сан-Франциско с 6 по 17 ноября. Среди тех, кому в составе делегации Российской Гильдии Риэлторов довелось в этом году приобщиться к текущим американским реалиям, был и Алексей Макаров – управляющий партнер ГК «Триумф» (Нижний Новгород), преподаватель и заместитель декана «Бизнес школы» НИУ «Высшая школа экономики», сертифицированный партнер Института Менеджмента Адизеса (США), бизнес-тренер.

- Алексей, изучать иностранный опыт в отрыве от страны-носительницы было бы странно. Что для Вас – Америка, каковой предстала во время последнего визита, чем удивила?

- Наверное, в первую очередь Америка - это порядок и правила. Все процедуры прописаны, как мне показалось, даже тщательнее, чем у немцев. Был в Европе множество раз, могу сравнивать.

Америка – действительно страна контрастов. Лос-Анджелес, 19 миллионов населения,
огромная территория, в основном «одноэтажная». Бомжи, криминал, средний класс, роскошь, бедные кварталы, богатые особняки. И все удивительным образом уживается.

Америка – это уважительное отношение ко всем «иным». Будь то лежащие на улице или стоящие в очереди за бесплатной едой бомжи, которых в США предостаточно. Или гомосексуалисты. Конгресс проходил в Сан-Франциско, где только по официальным данным 25% жителей – представители нетрадиционной сексуальной ориентации. И никаких конфликтов.

Америка сегодня – это страна миллионеров. Едва ли не каждый представитель среднего класса – миллионер. В Сан-Франциско «сарай», в полном понимании этого слова, стоит 700 тыс. долларов. Чуть посерьезнее домик – от миллиона…. Кстати, тот «сарай» лет семь назад стоил не более 300 тыс. долларов. Ситуацию изменил один китайский фонд, раздавший деньги своим соплеменникам. Те скупили весь Сан-Франциско, подняв цены на недвижимость в два с лишним раза.

Америка – это «движуха». Большая часть людей – «спортсмены», подтянутые, здоровые граждане, которые занимаются спортом, едят качественную пищу, следят за собой. Множество людей бегающих, едущих на велосипеде, идущих спортивной ходьбой…

Что удивило? В Сан-Франциско первое, что потрясло – из крана можно пить воду! Потом мы были в Стэндфордском университете. Рядом Силиконовая долина. Произвели впечатление, так называемые, инкубаторы по взращивание специалистов экстра-класса. Владельцы – частные лица. Это серьезный бизнес. Проводятся конкурсы для одаренных детей. За талантами следят, им помогают расти, впоследствии устраивают на льготных условиях в университеты, порой оплачивая учебу. Когда детишки вырастают, создаются команды – например, физик, химик, IT-шник, биолог, - которые продаются корпорациям-монстрам вроде «Майкрософт». Сейчас стоимость таких команд варьируется вокруг 50 миллионов долларов. Подход потрясает.

И еще Америка – это огромное шоу. Всюду – от, собственно, бесчисленных шоу до спорта, политики и, к слову сказать, Конгресса риэлторов.

- Собственно, о Конгрессе …

- Я был на многих конгрессах риэлторов в России и крупных политиков там практически не встречал. За океаном к подобным мероприятиям, равно как и всему профессиональному сообществу, совершенно иное отношение. Американские политики резонно считают, что недвижимость – один из столпов экономики, который держится на плечах риэлторов. В этот раз на Конгресс приезжала Хилари Клинтон, политик-тяжеловес, 67-й госсекретарь США. Что называется, почувствуйте статус.

В рамках Конгресса прошли десятки обучающих семинаров с участием признанных спикеров, бизнес-тренеров и экспертов рынка недвижимости. Состоялась масштабная выставка: почти 400 экспонентов представили товары, услуги, инструменты и инновации для риэлторов.

У нас было несколько бизнес-туров. Мы посещали объекты жилой и коммерческой недвижимости, ведущие агентства, Ассоциации риэлторов Лос-Анджелеса и Сан-Франциско. Побывали в Нью-Йорке. Встречались с вице-мэром Беверли-Хиллз… Одним словом, программа была крайне насыщенной.

- И как живется риэлторам в США?

- Вся риэлторская деятельность строго регламентирована законодательством. Шага не вступишь без лицензии, брокерской или агентской. «Левые» сделки, «скрытки» - расстрел на месте.

Брокер, в отличие от агентов, имеет право заключать сделки. Он же проводит регулярные тренинги для своих агентов, особенно для новичков. Старичков могут не трогать: если агенты успешные, то за ними обычно контроль минимальный.

У опытных агентов, как правило, свой круг клиентов по рекомендациям. Новичкам дают Лиды от маркетингового отдела, за что агенты платят компании 30% от своей комиссии, вплоть до пяти лет.

Возьмем для примера ведущее агентство недвижимости Сан-Франциско - McGuare Real Estate, где мы побывали. Существует с 1919 года. 7 офисов, 250 сотрудников. Количество сделок на одного агента схоже с нашими показателями: считается, что если агент проводит в среднем одну сделку в месяц, то это очень хороший специалист. Другое дело - разница в среднем чеке: если по России он составляет около 3 тыс. долларов, то там – 30 тыс. долларов. То есть при сопоставимом объеме работы они зарабатывают в 10 раз больше.

От этих 30 тысяч агент получает в среднем 50%, при этом ежемесячно платит компании 4% от своего дохода за административное обслуживание.

- Судя по всему, в Америке очень мощная Ассоциация риэлторов…

- За океаном в Ассоциации риэлторов входят не АН, как у нас, а агенты, которые заключают сразу три договора – с ассоциациями города, штата и Национальной ассоциацией. Каждый из договоров стоит 300 с небольшим долларов в год. Агент получает ZIP-Form и не задумывается о юридической стороне вопроса. Ему предоставляют аналитику, доступ к МЛС и телефону юриста 24 часа в сутки. Плюс образование, профессиональные стандарты.

В нашей стране практически все то же самое дают агентства недвижимости. Но! Что особенно важно, американская Ассоциация в первую очередь отстаивает интересы профессионального сообщества на всех уровнях власти, обеспечивает политическое лоббирование, взаимосвязь с государственными структурами. Вот этого нам крайне не хватает! Возьмем, к примеру, ипотечное кредитование. Сбербанк пытается выстроить отношения с Гильдией и застройщиками. Но Гильдия не имеет сильного влияния ни на власть, ни на самих агентов, и эта конструкция начинает разваливаться.

Если бы наша Гильдия представляла собой сильное политическое лобби, то тогда можно бы было выстраивать эффективные тройственные союзы - между банками, застройщиками и агентствами, где Гильдия выполняла бы функции лидера, основного связующего и цементирующего звена. Выигрыш для всех был бы очевиден. Рынок стал бы подконтрольным, прозрачным, его объем бы значительно вырос.

- А как обстоит дело с престижностью профессии риэлтор в США?

- Не многим лучше, чем у нас. «Хапуги», «дерут деньги не понятно за что» - все эти расхожие обывательские клише имеют место и в Америке. Хуже у них относятся разве что к продавцам автомобилей. Но! Если уж американец заключил договор, он по нему заплатит, как бы ни относился к риэлторам. Судебные издержки, в случае чего, обойдутся в десятки раз дороже.

Как и у нас, в риэлторы там зачастую идут либо люди без профессии, либо в ней разочаровавшиеся вроде «уставших адвокатов» или несостоявшихся юристов. Среди агентов преобладают мигранты. Процентов сорок, если не пятьдесят, приходится на выходцев из Азии, в основном китайцев. Да и наших соотечественников хватает.


- Что изменилось на американском рынке оказания риэлторских услуг за последнее время?

- Изменения за последние 10 лет, можно сказать, кардинальные. Взять пресловутую американскую МЛС, которую у нас до сих пор многие воспринимают как панацею от всех бед. Она не едина, разделена по территориальному принципу. В одной Калифорнии 37 платформ МЛС, и они никак не объединены между собой – отдельные региональные порталы с эксклюзивными правами для отдельных граждан.

Полагаю, открытые площадки вроде Avito в ближайшее время если не подорвут, то сильно потеснят американскую МЛС. Поэтому не думаю, что внедрение МЛС у нас выведет российский рынок недвижимости на принципиально иной уровень.

Еще одна тенденция: собственники жилья все больше продают самостоятельно. Если несколько лет назад это было 3-5% от общего количества, то сейчас цифра выросла до 30%. Американцы, правда, пытаются эту цифру оспорить, говорят, что часть самостоятельных потом возвращается к профи. Возможно, но вот именно – часть. А так – всюду объявления «от собственника».

В США, как, собственно, и везде, неуклонно снижается комиссия за оказание риэлторской услуги. Если 10 лет назад американцы хвалились стабильными 8% от стоимости объекта, то сейчас комиссионные упали до 3%, а в приватных беседах агенты озвучивают цифру в 1%.

Раньше комиссию платили продавцы, агент отдавал контрагенту, приводившему покупателя, 50%. Однако резкий скачок «кидков» в последнее время привел к тому, что сейчас не редко берут с «обоих концов». Еще недавно такое было бы невозможно. Правда, в отличие от российских реалий, все это прописывается в договоре. И если продавец или покупатель узнают, что вы взяли с другого конца, но в договоре это не было прописано, то он может отсудить круглую сумму.

В США все больше риэлторов предпочитают работать самостоятельно – вне агентств и ассоциаций. Благо наличие лицензии это позволяет. Достаточно сказать, что в Калифорнии из 400 тысяч специалистов, получивших лицензию, в ассоциации состоит менее половины – 160 тыс. человек. Допускаю, что кто-то просто передумал работать, но большинство из «отсутствующих» занимаются риэлторской деятельностью самостоятельно. И это количество «свободных художников» постоянно растет… Нашим агентствам есть о чем задуматься!

И еще мне казалось, что в США более качественно выстроены взаимоотношения с застройщиками. Ничего подобного! Застройщики, как и у нас, пытаются продавать сами, обращаясь к риэлторам только тогда, когда дела с реализацией идут из рук вон плохо. И так же, как у нас, застройщик не платит бешеных процентов – в лучшем случае 3%, чаще 1%.

- Напрашивается вывод, что в американской риэлторской сфере не все так радужно, как нам порой представляется …

- Больше скажу. Если 10-15 лет назад нам надо было учиться и учиться у американцев, то сейчас им есть чему поучиться у нас. Мы их во многих вещах опережаем. В России более жесткий рынок, который заставляет соответствовать – быстрее двигаться, вникать, учиться. Я смотрел их программы обучения, они на порядок слабее наших. Я смотрел, как агентства недвижимости делают анализ рынка – это вообще смешно по сравнению с тем, что делаем мы.

Но они опережают в другом, и это убивает все наши преимущества: у них все на законодательном уровне. Это большое подспорье - законы, регламентирующие риэлторскую деятельность.

Если бы российская власть выстроила должные взаимоотношения с Гильдией риэлторов, от этого выиграли бы все. Гильдия смогла бы систематизировать рынок, государство увеличило поступление денег в казну с «обеленного» рынка. А у агентов прошла бы головная боль по части того, что их в любой момент может кинуть собственник или коллега… В этом смысле американский опыт неоценим.


Разместил: Андрей Гусев

http://news.ners.ru/aleksey-makarov-vzg ... -ssha.html
Аватара пользователя
Сергей Власенко
 
Сообщения: 721
Зарегистрирован: 29.08.2012, 14:31
Откуда: Электросталь

Re: 2 взгляда на рынок недвижимости США в наше время

Сообщение Сергей Власенко » 12.12.2013, 10:29

Много интересного подмечено Алексеем, однако несколько удивила фраза:"Если бы российская власть выстроила должные взаимоотношения с Гильдией риэлторов...". Всегда думал, что это должно исходить от бизнеса: лидеры бизнеса ( руководители профессионального объединения ) должны стучаться в двери властных структур и убеждать, что введение лицензирования риэлторской деятельности по образу и подобию США не только наведет порядок на рынке, защитит граждан, но и реально пополнит бюджет государства.
Аватара пользователя
Сергей Власенко
 
Сообщения: 721
Зарегистрирован: 29.08.2012, 14:31
Откуда: Электросталь


Вернуться в MegaMLS.ru - система партнерских продаж

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 1